31. Понятие договора найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством (ст. 60 ЖК РФ). В лице собственника по договору могут выступать действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме без установления срока его действия на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Права и обязанности сторон.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

• сдавать жилое помещение в поднаем;

• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;•* требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

• обеспечивать сохранность жилого помещения;

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

• проводить текущий ремонт жилого помещения;

• воевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Дополнительно каждая из сторон договора может иметь иные права и обязанности, согласно законодательству и соответствующему договору найма.

Наймодатель ответственен за неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. При этом наниматель по своему выбору вправе потребовать:

• уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

• возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке тождественно выселению из данного жилого помещения, а также может быть произведено по соглашению сторон в любое время. Прекращение договора происходит в случае:

• выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;

• утраты (разрушения) жилого помещения;

• смерти одиноко проживавшего нанимателя.