19. Права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения

Арендодатель обязан:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению жилого помещения;

• производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором аренды в установленный или в разумный срок;

• отвечать за недостатки сданного в аренду жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Это не относится к недостаткам, оговоренных договором аренды или известных заранее арендатору либо тех, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче помещения в аренду.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), когда арендатор:

• пользуется жилым помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает помещение;

• более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является его обязанностью.

Арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

• при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор вправе:

• при обнаружении серьезных недостатков жилого помещения:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение указанных недостатков;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

* при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:

– произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

* с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), безвозмездное пользование и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

* заключить договор аренды на новый срок (преимущественное право аренды перед третьими лицами при прочих равных условиях в ситуации, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора).

* требовать досрочного расторжение договора в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование либо создает препятствия к его использованию в соответствии с условиями договора;

– переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им неуказанные в договоре недостатки;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в установленные сроки;

– жилое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.