18. Аренда жилого помещения

Понятие аренда идентично понятию наем жилого помещения, разница состоит в применения определения аренды к помещениям частного жилищного фонда. Аренда жилого помещения – это его возмездная передача во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором между сторонами. Отношения, возникающие по поводу аренды жилого помещения, регулируются гл. 34 ГК РФ. Законом предусмотрено заключение договора аренды недвижимого имущества, которым является жилое помещение, в письменной форме, если срок действия договора превышает 12 месяцев. Такой договор подлежит государственной регистрации.

Договор аренды жилого помещения должен содержать ряд существенных условий, необходимых для рассмотрения данного договора заключенным; последствием невключения в договор аренды указанных условий является признание его недействительным.

Существенные условия договоры аренды жилого помещения.

Объект аренды – данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, такие как полный адрес, площадь помещения.

Цель использования объекта аренды – для жилых помещений установлено возможной их использования только по прямому назначению для проживания граждан. Использование арендатором жилого помещения не по назначению является достаточным основанием для расторжения договора аренды и требования арендодателя о возмещении ему причиненных убытков. Договором аренды должен быть определен механизм субаренды (наднайма) данного жилого помещения. При отсутствии в договоре этих данных, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

Срок договора аренды – определяется по соглашению сторон и вносится в договор. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (или иной срок, определенный договором).

Размер арендной платы – размер платы за пользование имуществом. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленные виды арендной платы могут сочетаться, возможно применение иных видов и форм. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

Права и обязанности сторон.