14. Коллективный жилищный фонд

Совокупность жилых помещений, каждое из которых находится в собственности двух и более лиц, является коллективным жилым фондом. Данная категория жилищных правоотношений регулируется гл. 16 ГК РФ. Жилое помещение может стать предметом общей (коллективной) собственности при условии, что оно не может быть разделено в силу закона или договора. Общая собственность на жилое помещение может быть:

• долевой – при определении доли каждого собственника в общем имуществе;

• совместной – без определения таких долей.

Долевая собственность наиболее распространена, определение долей собственником происходит по их соглашению или по решению суда. Если определение долей не возможно в силу объективных причин, то считается что все собственники общего имущества (жилого помещения) имеют равные доли. Особенностью долевой собственности жилого помещения является то, что распоряжение, владение и пользование им осуществляется совместно всеми собственниками по их соглашению. Любой из сособственников вправе распоряжаться своей долей в общем жилом помещении по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать, отдавать в залог). При этом обязательны к соблюдению положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Преимущественное право покупки – это приоритет сособственников при заключении сделки купли-продажи доли другого сособственника в их общем имуществе. Продавец должен известить в письменной форме других участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цену и условий продажи. Преимущественное право покупки доли в общей собственности жилого помещения прекращается по истечению месяца и отказа за это время участников долевой собственности от покупки. Не согласие приобрести продаваемую долю на предлагаемых продавцом условиях расценивается как отказ от купли. Преимущественное право покупки доли не допускается. Если продажа доли в долевой собственности произошла с нарушением преимущественного права продажи доли, то заинтересованный участник долей собственности вправе заявить свое желание стать ее покупателем в течение 3 месяцев в суд с заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Часто участники долевой собственности жилого помещения, например, квартиры, производят за свой счет неотделимые улучшения общего имущества (ремонт, переустройство). В таком случае, согласно ст. 245 ГК РФ, указанный участник долевой собственности вправе претендовать на увеличение своей доли в соответствии с произведенными им улучшениями. Если улучшения носят отделимый характер (покупка бытовой техники, мебели), то они признаются собственностью участника, который их произвел.

Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности (денежные средства от сдачи жилого помещения в коммерческий наем), поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента государственной регистрации заключенного договора.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками может быть произведено:

• по соглашению между ними;

• если участник долевой собственности требует выдела своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не возможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.