ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС

Но вернемся к той части техносферы, прогрессирующий износ которой угрожает шкурным интересам подавляющего большинства населения России. Старение жилищного фонда России, быстрый переход его в категорию ветхого и аварийного ставит под угрозу даже физическую безопасность многих жителей Российской Федерации. По данным Росстроя, общий износ основных фондов в ЖКХ сейчас составил более 60%, а четверть основных фондов уже полностью отслужила свой срок.

В Послании 2004 г. В.В. Путин сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем». Соответственно этому раздували пузырь ипотечных кредитов и цены на жилье, в чем далеко обогнали Западную Европу.

Но главное, тезис неверно передает суть проблемы. Сейчас для большинства населения России главной проблемой является не приобретение жилья, а его содержание (можно даже сказать, удержание). Население с большим трудом выдерживает оплату жилищно-коммунальных услуг, но это мелочь по сравнению с деградацией основных фондов ЖКХ — зданий и инфраструктуры. Это неумолимый фактор, нужны большие ресурсы и чрезвычайные усилия для восстановления ЖКХ. Но решением власти стало переложить эти расходы на плечи населения. Под разговоры о «доступном жилье» власть сбросила с себя заботу о ЖКХ, которое за двадцать лет сама и поставила на грань краха.

Вот суждение В.В. Путина (в сокращении): «Новый Жилищный кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственников. Однако эта нагрузка для подавляющего большинства граждан оказалась абсолютно неподъемной. Из 3 млрд. кв. метров жилищного фонда России более половины нуждается в ремонте. Сегодня объем аварийного жилья — более 11 млн. кв. метров. Вопрос, который вообще не терпит никакого отлагательства, — расселение аварийного жилья. Невнимание государства к этим проблемам считаю аморальным. Правительство в 2007 году запланировало на расселение ветхого и аварийного жилья всего 1 млрд. рублей».

Президент обратился к государству с упреком в аморальности — к государству, главой которого он являлся. Как это понять? И почему вопрос переводится в сферу морали, если проживание людей в ветхом и аварийном жилье запрещено законом? Государство по закону обязано расселить этих граждан, а угрызения совести — лирика.

Но главное в том, что в качестве доводов Путин приводил величины, которые несоизмеримы между собой. Из этого видно, что государство отказывается решать проблему в ее реальных измерениях. Структурируем рассуждение В.В. Путина:

— государство обязано расселить людей из аварийных домов (забудем о ветхих);

— для этого требуется построить 11 млн. кв. м жилья;

— денег, выделенных государством для этой цели на 2007 год, достаточно, чтобы построить примерно 20 тыс. кв. м;

— это составляет 0,2% от требуемой для расселения площади.

Вывод: если бы старение жилищного фонда с 2007 года чудесным образом прекратилось, граждане из аварийных жилищ были бы расселены, при сохранении нынешних темпов расселения, за 500 лет.

Я уж не говорю, что правительство исходит из данных о размере ветхого и аварийного фонда за 2001 г., хотя в 1999 г. темп износа жилья, оставленного без ремонта, вышел в экспоненциальный режим. Так, председатель Госстроя Российской Федерации Н. Кошман 8 апреля 2003 г. сообщил прессе, что в 2002 году «в состояние ветхого и аварийного жилья перешло 22 миллиона квадратных метров».

В.В. Путин констатирует, что население не может оплатить ремонт жилищного фонда («эта нагрузка для подавляющего большинства граждан оказалась абсолютно неподъемной»). Итак, официально признано, что оплата ремонта оказалась неподъемной. Не может население оплатить ремонт, хоть расстреляйте это население! Как же у Путина повернулась рука подписать закон, возлагающий на население обязанность оплатить ремонт? Что это — «грезы наяву» или пример манипуляции сознанием общества?

Интересно было бы проникнуть в ход мысли людей, стоящих у руля государства, а также всей рати советников, экспертов и пропагандистов.

А вот новые правительственные решения в жилищной области. В мае 2010 г. в Интернете и СМИ («НГ», «РБК-daily», «Новая газета», «Ведомости», «Коммерсант») прошла серия публикаций о планах правительства по введению в России нового налога на недвижимость для физических лиц. Как сообщалось, этот план в начале мая был согласован Министерством экономического развития и Министерством финансов России.

Смысл реформы — заменить порядок налогообложения недвижимости, унаследованный от советского строя, на принятый в западном обществе порядок вычисления ставки налога исходя из рыночной стоимости объекта. В данном случае главным объектом является жилье — квартиры и дома, принадлежащие физическим лицам. Поскольку в таком жилье в настоящее время проживает подавляющее большинство населения России, эта налоговая реформа непосредственно касается интересов практически каждого гражданина.

До сих пор в России действует три налога на имущество: 79% сборов дает налог на имущество юридических лиц (он поступает в региональные бюджеты), налог на имущество физических лиц дает 2%, земельный налог — 19% (оба поступают в муниципальные бюджеты). Налогообложение жилья регулируется законом «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 №2003-1. В ст. 3. «Ставки налога» (в ред. закона от 17.07.1999 № 168-ФЗ) сказано, что ставки налога устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости в следующих пределах; при стоимости имущества до 300 тыс. рублей — до 0,1%, свыше 500 тыс. рублей — от 0,3 до 2,0%. Инвентаризационная стоимость домов, построенных в советское время, очень низка, даже ее регулярное повышение после 1991 г. не делает такое налогообложение обременительным.

Согласно доктрине реформ, в постсоветской России был взят курс на исчисление ставки налога не по инвентаризационной, а по рыночной стоимости. Об изменении принципа налога на жилье в России говорилось с середины 90-х гг. В 2000 году эта задача была поставлена правительством в практической плоскости. Обсуждение проблемы велось периодически в течение пятнадцати лет, с 1997 по 2005 год проводились эксперименты в Твери и Великом Новгороде (точнее, Тверь вышла из эксперимента — у городского бюджета него не хватило средств). В конце января 2006 г. в Новгороде на выездном заседании «круглого стола», организованного Комитетом по бюджету Совета Федерации, были подведены итоги эксперимента.

В частности, был сделан такой вывод: «Учитывая, что еще толком не заработал новый земельный налог, сейчас трудно прогнозировать, когда дело дойдет до недвижимости в целом. Но понятно, что начинать нужно не с граждан: после «удачно проведенной» монетизации льгот переход к налогообложению недвижимости на основе ее рыночной стоимости станет последней каплей, поскольку увеличит налоговую нагрузку на население. На начальном этапе все-таки нужно не пытаться собрать по максимуму, а дать с помощью налога на недвижимость импульс росту производства, а значит, и росту доходов работников».

Однако еще в ходе эксперимента в 2004 году Госдума приняла в первом чтении главу Налогового кодекса «Местный налог на недвижимость», основанную на новых принципах. В 2007 году был принят план-график введения нового порядка, но этот график не выполняется. Только сегодня встал вопрос о дальнейшем прохождении этого законопроекта. Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов С. Разгулин так изложил предлагаемый порядок (в октябре 2008 г.): «Произойдет переход к налогообложению имущества исходя из его стоимости, приближенной к рыночной. Для физических лиц объектом налогообложения будут как жилые помещения, так и нежилые объекты, а также земельный участок, на котором расположены все эти здания. Все это имущество станет оцениваться как единый объект собственности. Налоговая база и кадастровая стоимость будут определяться на 1 января каждого года».

В конце 2008 г. были обсуждены и предварительные итоги проводимого в четырех регионах (Калужской, Кемеровской, Тверской областях и Татарстане) эксперимента по созданию региональных реестров объектов недвижимости и разработке системы массовой кадастровой оценки их стоимости — как подготовки к введению новой системы на всей территории России.

Для нашей темы важны такие выводы, сделанные на совещании представителей государственных ведомств и практиков рынка недвижимости в Институте экономики недвижимости (ИЭН) Высшей школы экономики в октябре 2008 г. (цитируем отчет о совещании):

«Первые результаты проведенного в четырех российских регионах эксперимента показали, что появление налога может иметь неоднозначные социально-экономические последствия.

— Сильная дифференциация по уровню и качеству развития территорий даже внутри регионов не позволяет задать единые параметры функционирования налога хотя бы на уровне субъекта федерации.

— Заменить существующие налоги новым без потерь для муниципальных бюджетов и без кратного увеличения налогового бремени для собственников представляется крайне сложной задачей… Экспериментальным путем доказано, что целевые установки относительно налога на недвижимость, сделанные в апреле этого года в Астрахани премьер-министром Владимиром Путиным, для значительной части территорий страны являются взаимоисключающими.

— Участники эксперимента предлагают установить в федеральном законодательстве предельную налоговую ставку в размере 1% от стоимости зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений; 0,3% — в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также занятых жилищным фондом, садовыми и прочими используемыми личными хозяйствами участками».

Основанием для последнего вывода были такие данные. Проведенная в ходе эксперимента оценка стоимости недвижимости показала, что на нынешний уровень сбора земельного налога, например, шести сельским районам Калужской области можно выйти при ставке налога на недвижимость в размере 0,03% от кадастровой стоимости. Для большинства районов Тверской области ставка должна быть 0,1%, а для Татарстана — 0,3%. Если ставка налога не будет сильно различаться в разных муниципалитетах региона, то при ее уровне в 0,1% от стоимости недвижимости владельцам однокомнатной квартиры в Твери придется платить 11 тыс. руб., двухкомнатной — 15 тыс., трехкомнатной — 18 тыс. руб. в год. Это очень высокие размеры налога. Но если снизить ставку, то бедные сельские муниципалитеты лишатся последних средств к существованию.

Важную вещь сказала начальник Управления оценки недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии С. Бондарчук. Оказывается, «налог на недвижимость первоначально позиционировался как налог на богатство». А теперь, по ее словам, «надо учесть, что более 20% плательщиков налога будут пенсионеры». Таким образом, Управление оценки недвижимости считает, что 80% жителей России должны быть обложены налогом на богатство, и только в богатстве пенсионеров можно усомниться.

На этом совещании была дана и важная информация о техническом состоянии проблемы. По словам С. Бондарчук, огромное количество данных в БТИ не оцифровано, учет ведется по разным схемам, давая разный перечень данных о строениях, так что иногда невозможно понять, о чем идет речь. Отсутствует единый государственный источник информации о сделках на рынке недвижимости. К тому же «официальная регистрация сделок ведется не по реальным ценам, а по ценам, направленным на оптимизацию налогообложения» («объем большинства сделок укладывается в 1 млн. рублей»). Для разработчиков программы массовой оценки объектов источниками сведений о ценах на рынке примерно на 55% был Интернет и на 26% — другие СМИ, на 19% — базы риелторских агентств. Как сказала С. Бондарчук, «когда не хватало рыночных данных, проводилась индивидуальная оценка некоторых объектов собственности», которая затем экстраполировалась на весь рынок.

Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дм. Таганов добавил, что «единой методологии рыночной оценки объектов недвижимости нет. Каждая компания использует свою». Причем результаты можно легко корректировать в любую сторону. На примере 2008-2009 годов он наглядно доказал, что рыночная стоимость способна существенно меняться даже в течение одного года. Поэтому «приближенная к рыночной кадастровая стоимость» недвижимости неизбежно вызовет массу вопросов налогоплательщиков об ее обоснованности.

Из всего этого можно сделать вывод, что даже если бы сама идея перехода к налогу на жилье западного типа была заведомо плодотворной, степень подготовленности государства и общества к такому глубокому преобразованию социальной системы страны надо считать совершенно неудовлетворительной. Трудно поверить, что власть действительно пойдет на такой шаг. Но тогда непонятно, почему правительство поручает (или разрешает) чиновникам запускать такие пробные шары, которые потрясают общество.

Сообщается, что в III квартале 2010 года Минэкономразвития и «Росреестр» подготовят методику проведения массовой оценки недвижимости. До конца 2011 г. «Росреестр» оценит объекты капитального строительства на территории всей страны. До конца 2012 г. правительство внесет в Госдуму поправки в Налоговый кодекс. Новый порядок взимания налога планируется ввести в 2013 г.

Но прежде всего удивляет тот факт, что во всех выступлениях экспертов и чиновников обходится простой вопрос, который буквально висит в воздухе: какую сумму предполагает собрать с населения правительство, вводя новый тип налога? Почему не называется это число? Ведь все исходные данные налицо, почему же не указать какую-то величину в «стандартных условиях», от которой можно было бы отталкиваться?

Вычислим эту величину по состоянию на 2008 г. сами. Весь жилищный фонд России в 2008 г. составлял 3,12 млрд. кв. м. Средняя по России цена 1 кв. метра на вторичном рынке жилья составляла 56,5 тыс. руб. Значит, введение налога на квартиры в размере 1% их рыночной стоимости означает изъятие у населения стоимости 31,2 млн. кв. метров. В ценах 2008 года это равно 1763 млрд. руб. в год (около 60 млрд. долларов). В состоянии ли население России ежегодно выплачивать сумму под 2 триллиона рублей? Почему же в заявлениях чиновников не называются реальные числа?

Что означает введение этого налога для обывателя?

В 2008 г. средняя зарплата после вычета подоходного налога составляла в Российской Федерации 15 тыс. руб. Средние величины тут, в принципе, не годятся, поскольку в 2008 г. 45% населения имело средний доход на душу менее 10 тыс. руб., а 65% — менее 15 тыс. руб. Но примем для простоты среднюю величину. В Российской Федерации в среднем доход равен начисленной зарплате после вычета подоходного налога.

Таким образом, за всю годовую зарплату средний гражданин Российской Федерации мог купить 3 кв. м среднего жилья. Рядовая квартира из 2 комнат площадью 60 кв. м стоит всей зарплаты за 20 лет. Уже это показывает, что экономика жилищного хозяйства России не выполняет критериев подобия с ЖКХ стран Запада, у которых правительство собирается перенять порядок налогообложения (говорится, например: «в Германии налог на квартиру в среднем составляет 1,5%, в Дании — 2,4%, а в некоторых штатах США доходит до 7% в год»). Это не лежит в русле нашей темы, но надо упомянуть как важный изъян методологии — перенося на российскую почву какой-то институт из иной системы, надо показать, что выполняются критерии подобия.

Перейдем от «России в целом» на уровень типичной семьи из трех человек, которая, взяв в долг все что можно, у родственников и друзей, купила типичную квартиру площадью 60 кв. м, за которую будет расплачиваться всю жизнь. Когда эту семью уговаривали купить это «доступное жилье» и завести детей на благо России, ее не предупредили, что в 2013 г. она станет выплачивать каждый год по 1% стоимости квартиры в качестве налога. В среднем по России это составит 33,9 тыс. руб., а в Москве 93 тыс. руб. в год.

Возможно ли это при зарплате 15 тыс. в месяц, особенно если из-за рождения ребенка работает только отец? В какое «более скромное жилье» должна переехать эта семья, чтобы выплачивать налог? Ведь если она переедет в картонный ящик, то отец (врач или инженер) не сможет заработать и свою скромную зарплату.

Итак, правительство предлагает среднюю ставку налога в 1% от рыночной стоимости жилья. Первым делом возникает вопрос, на каком основании за мерило берется рыночная стоимость того жилья, которое является предметом купли-продажи и аренды на рынке. Как ни странно, никаких объяснений для этого выбора не давали ни чиновники, ни привлеченные для работы над доктриной специалисты. Когда удавалось задать этот вопрос, отвечали: «так делается во всем мире». Этого ответа принять невозможно. Ведь очевидно, что на жизни нескольких поколений так не делалось в России.

В действительности так делается только в странах, где длительное воздействие рыночной экономики привело к формированию рыночного общества. Исторически сложившиеся в России и в рыночных обществах представления о недвижимости различались кардинально. Нагляднее всего это выражалось в отношениях к земле. Вплоть до реформы Столыпина практически вся земля находилась в казенной, общинной и феодальной собственности, а также в собственности монастырей. Свободной купли-продажи земли не было. Попытка провести приватизацию общинных земель, в общем, не увенчалась успехом. Соответственно, рыночная стоимость земли, очевидно, не могла служить индикатором для оценки участков — земля не имела товарной формы.

В СССР вплоть до конца 20-х годов XX века 80% населения жило в селах и деревнях. Жилье там практически полностью не покупалось, а строилось для своей жизни. В большой мере так же было и в городах. Это значит, что подавляющее большинство населения жило в домах, составлявших часть натурального хозяйства, а не рыночной экономики. Дом не рассматривался как товар, покинуть его, продать или бросить заставляли повороты судьбы, и это чаще всего было драмой.

В советское время очень небольшой рынок жилья дореволюционной России сузился еще больше. Городской жилищный фонд был собственностью государства и предоставлялся гражданам практически в вечное пользование. Отношение к дому как товару иссякло, смена квартиры, тем более с теневыми коммерческими сделками («доплата»), была редким приключением. Рынок жилья стал складываться лишь с середины 90-х годов.

На Западе, напротив, буржуазное общество формировалось через разрыв всяческих «оков», привязывающих человека к земле, деревне, общине. Свободный индивид становился неукорененным и подвижным. Крестьяне сгонялись с земли и превращались в пролетариев. В сельской местности они переселялись в коттеджи (т.е. мызы, хутора) и арендовали участки, в городе снимали жилье. Даже купив квартиру, они не привязывались к ней, двигаясь по стране согласно спросу и предложению на их рабочую силу.

Даже сегодня, когда самой массовой социальной группой стал «средний класс», 60% немцев живут на съемных квартирах. Понятие «родной дом» ушло из массового сознания. Жилье — ликвидная недвижимость, продажа которой определяется чисто рациональными соображениями и является рядовым событием. Жилищный фонд здесь реально есть часть рыночной экономики.

Если так, то применение для урегулирования жилищных отношений в России инструментов, созданных и применяемых на Западе, с необходимостью требует предварительно обосновать саму эту возможность. Инструменты рыночной экономики могут быть совершенно непригодны для применения в натуральном хозяйстве. Таким образом, натуральное и рыночное ЖКХ — два пространства, различных экономически и культурно. Переток недвижимости и граждан из одного в другое идет с большим трудом и в малом масштабе (точнее, купленная на рынке «для жизни» квартира в большинстве случаев уходит с рынка и включается в «косную материю» натурального хозяйства).

Обсуждение, проведенное нами в Интернете, показало, что большинство участников этого разговора отвергают саму проблему. Они принципиально отказываются признавать различие между рыночным и натуральным хозяйством в жилищной сфере. Многие искренне не понимают, о чем идет речь, или даже не верят, что существуют методологические проблемы. Они готовы обсуждать методику оценки квартир «натурального сектора», но и здесь не видят никаких трудностей.

Получивший образование в Европе экономист (назовем его П.) пишет: «Если сегодня квартира не выставлена на продажу — это не значит, что завтра владелец не захочет или не сможет этого сделать. И, значит, рыночная оценка к его квартире вполне применима… Можно построить эконометрическую модель. Тогда можно почти моментально получить оценку цены данной квартиры на основе данных об известных продажах других квартир. Такие упражнения делают студенты-второкурсники в российских вузах».

Более того, само различение натурального и рыночного хозяйства многие экономисты, оказывается, считают фикцией. Ведь закон никому не запрещает продать его квартиру, значит, все они «уже на рынке». Один видный экономист (он участвовал в обсуждении под псевдонимом, и мы будем называть его М.) написал: «В установлении рыночной цены участвуют не только покупаемые и продаваемые квартиры — в нем молчаливо участвуют потенциальные покупатели и продавцы жилья, свидетельствующие самими фактами покупки/продажи или отказа от таковой, как именно относится рыночная цена с экономической эффективностью использования жилья для них лично. При этом замечательным свойством рынка является то, что какое бы решение человек ни принял в части купли или продажи, он это делает себе во благо по сравнению с альтернативами. Рынок поощряет эффективное использование ресурсов».

Нет смысла спорить об «эффективном использовании ресурсов», поскольку критерии эффективности различны в разных укладах. Судьба «недвижимости» затрагивает самые глубокие структуры этнического чувства, и экономические критерии здесь почти не играют роли. В 1996 г. не удалось ни за какие деньги выкупить землю у индейского племени в Чили для постройки ГЭС. А летом 1993 г. наемными бандитами были полностью расстреляны два племени — одно в Бразилии, другое в Перу — по сходной причине. Во многих культурах живы запреты на продажу земли и дома.

Леви-Стросс пишет: «Именно в этом смысле надо интерпретировать отвращение к купле-продаже недвижимости, а не как непосредственное следствие экономических причин или коллективной собственности на землю. Когда, например, беднейшие индейские общины в Соединенных Штатах, едва насчитывающие несколько десятков семей, бунтуют против планов экспроприации, которая сопровождается компенсацией в сотни тысяч, а то и миллионы долларов, то это, по заявлениям самих заинтересованных в сделке деятелей, происходит потому, что жалкий клочок земли понимается ими как «мать», от которой нельзя ни избавляться, ни выгодно менять».

Здесь проходит размежевание российского общества. Культуролог Кирилл Дегтярев писал о предполагаемом налоге в Интернет-форуме: «Мне кажется, закон нарушает некие глубокие основания, фундаментальные права и потребности человека. Начнем с того, что человеку нужен СВОЙ дом. Если же он должен платить за право в нем жить и его могут оттуда выгнать, если у него упадут доходы, это уже не свой дом.

И, тем более, не родной дом… Человек, которого при определенных обстоятельствах могут выгнать из дома, — потенциальный бомж. Еще хуже, если у него формируется психология бомжа. Современное западное общество — это общество бомжей. Какой бы ни был там ВВП на душу населения…

Применение подобного закона автоматически означает включение гражданина и его жилья в рыночные отношения на рынке недвижимости, поскольку оплата налога по рыночной цене означает согласие гражданина на отношение к его жилью как к объекту купли-продажи по рыночной стоимости.

Для многих их дом не может иметь рыночной стоимости, поскольку является как бы родовым гнездом. Особенно это касается сельской местности. Да и для малых городов с индивидуальной застройкой, и даже отдельных районов крупных городов. В частности, многие индивидуальные дома после постройки освящаются попом, становятся как бы святыней. И тем самым превращение их в товарную ценность становится покушением на православные ценности. Т.е. можно говорить об акции кощунства и о моральном ущербе, наносимом гражданам».

Таким образом, перед нами встал вопрос о сущности вводимого правительством Путина порядка налогообложения жилья. На поверхности лежат три цели: 1) пополнение бюджета путем всеобщих поборов, (типа налога на дым); 2) уменьшение социального расслоения путем дополнительного налогообложения богатых; 3) территориальная дифференциация населения по имущественному признаку.

Станислав Покровский, видный мыслитель современной России, предположил наличие более фундаментальной цели — «мошенничество с планами, далеко выходящими за рамки сбора дополнительных налогов». Он пишет: «Сама система, которую выстраивают реформаторы, основана на том, чтобы связать общество отношениями, в которых каждый чих описывался бы в денежном выражении, требовал бы добывания денег с других членов общности, а государство превращалось бы в собирателя налога и распределителя средств с него для набора видов деятельности, без которых система рассыпается.

Слово «рынок» для этой системы — имя бога. Если не рыночная цена, то возникает вопрос о смысле, на основании которого собирается налог. А система изначально строится так, чтобы в ее существовании не было никакого смысла, кроме доминирования самой идеи рынка и потому увековечения господства тех, кто не имеет иных целей, кроме приумножения символов своего возвышенного положения — денег.

От них можно ожидать всего чего угодно. Я знаю, что идеологи этого образа жизни сейчас усиленно обсуждают вопрос о проституции как о важном секторе рынка услуг. Так что у них ума хватит и на введение налога на сексуальные отношения с женой по цене услуг проституток. Закон принуждает к переводу в разряд товаров то, что для людей товаром не является. Это можно сравнить с обложением каждой женщины налогом по рыночной оценке доходности промысла проститутки. Не можешь уплатить налог? Но у тебя же есть товар, который ты можешь продать. Женился? Значит, ты получаешь услуги, имеющие рыночную стоимость».

А вот другой автор (назовем его М.) с восторгом пишет о том, как рынок «поощряет эффективное использование жилья»: «Занимая данную жилплощадь, пенсионерка отбирает у офисного работника возможность устроиться на работу или не простаивать в пробках, снижает эффективность экономики. Кому из двоих отдать приоритет — пенсионерке или офисному работнику? Рынок возлагает решение на них самих. Если старушка оценивает полезность квартиры выше, чем ее цена и выплачиваемый налог, то она квартиру не продает, а если ниже — то продает. Аналогично с офисным работником. Все добровольно, каждый поступает так, как выгодно ему и стране».

По этой логике, еще эффективнее — подвергнуть пенсионерку эвтаназии. В данном случае вовсе не рынок «возлагает решение на них самих», а государство, которое устанавливает налог, задающий императив поведения «пенсионерки». Но дело в том, что большинство населения (и наша «пенсионерка») вовсе не «живет в рыночном обществе» и не принимает его критериев, а только пользуется рынком в ограниченных сферах своей жизни. М. считает возможным игнорировать систему ценностей, интересы и понимание выгоды этого большинства. Между тем, мирное сосуществование двух разделенных частей общества возможно только до тех пор, пока большинству позволяют жить, пусть и в бедности. Но правительство раз за разом норовит перейти красную черту.

С. Покровский указывает на целый ряд возможных при новом налоге социальных коллизий. В частности, он пишет: «Можно говорить о дискриминации абсолютного большинства населения, которое не собирается превращать жилье в товар, но которое может оказаться в ситуации законодательного принуждения к этому. Может легко быть предсказана ситуация взвинчивания рыночных цен на жилье в каких-то местностях — с целью принуждения людей к продаже жилья на основании их неспособности к уплате налога. При этом из-за лага времени между назначением налога и моментом продажи жилье может оказаться скупленным по смехотворно низкой цене».

Поясним, что рынок жилья — это «поток», совсем иная категория, чем «фонд». «Поток» этот очень невелик по сравнению с «фондом». Колебания цены 1% жилья, составляющего «поток», не могут определять налог с «фонда». С 1998 по 2008 г. цены на рынке жилья в России выросли в 6 раз. И налог должен был бы вырасти? Почему? Квартира не изменилась, человек тоже.

Экономисты, которые поддерживают предложенный в концепции закона метод оценки, не видят здесь никакой методологической проблемы. Процитированный выше П. считает, что квартиры, ставшие объектом купли-продажи, и те, которые их хозяева не собираются продавать, совершенно аналогичны. Он пишет: «С аналогичностью все просто: район, общая и жилая площадь, этаж, планировка, техническое состояние дома и квартиры и т.п. Зная эти характеристики, можно легко сравнить данную квартиру с теми, которые продаются на рынке, и определить ее цену».

Ему отвечают: «На каком основании цена квартиры соседа, который решил ее продать, вдруг начинает рассматриваться в качестве оценки моей квартиры, которую я не хочу продавать ни за ту же цену, ни за сравнимую? Для меня моя квартира вовсе не аналогична соседской и как раз отсутствие аналогии подтверждается тем, что сосед хочет продать, а я нет. Соответственно, оценка моей квартиры через цену соседской есть некая граничная (крайняя) величина, характеризующая ту сумму, которую я теоретически могу получить, если мне почему-то захочется лишиться собственного жилья».

П. этого аргумента не признает и повторяет постулат, согласно которому «в установлении рыночной цены участвуют не только покупаемые и продаваемые квартиры — в нем молчаливо участвуют потенциальные покупатели и продавцы жилья» (хотя проблема как раз в том, что подавляющее большинство населения именно не являются «потенциальными покупателями и продавцами жилья»). На это ему отвечают: «Вы уверяете, что непродаваемое жилье присутствует на рынке. Это — абсурд. Если на земле 6 млрд. обладателей пары почек, а желают продать вторую почку 1 тысяча, то вы будете утверждать, что на рынке присутствуют 6 млрд. почек?! То, что не продается, не может быть рыночным. Какова рыночная стоимость вашей совести, если Иуда оценил свою в 30 сребреников? Не обижайтесь. Я хочу, чтоб вы поняли, какую глупость вы написали».

П. возмутился сравнению квартиры с почкой: «Я не рассматриваю продажу своих почек как гипотетически возможную при любой цене (если, не дай бог, не прижмет совсем смертельно), тогда как продажа моей собственности (жилья, машины, дачи…) — вполне возможна при наличии хорошего предложения». На это ему резонно отвечают: «Для большинства жителей нашей страны, в реальности, продажа их квартир не рассматривается как гипотетически возможная (если, не дай бог, не прижмет совсем смертельно)».

Но дискуссия показала, что выбор условной величины как раз очень сильно «трогает», и довольно многих. Речь идет о том, что условная величина должна быть условной демонстративно, а «правдоподобность» тут вредна, поскольку воспринимается как подлог, имеющий целью вытеснить из сознания категорию стоимости и заменить ее ценой.

Это хорошо иллюстрируется и поведением фондового рынка. Акции «Evraz Group» за ноябрь 2008 года потеряли 95,6% цены. Можно ли было исходя из цены акций «Evraz Group» установить стоимость металлургического завода, который акций не выпускал и на продажу себя не выставлял? Это было бы смешно. Но ведь и 99% жильцов России свои квартиры на продажу не выставляли (их «акций» не выпускали). Как же могут налоги на их квартиры вычисляться исходя из цен рынка?

Другой аналогией может служить рынок картин. За последние четыре века огромное число музеев и дворцов, интерьеры важных государственных и общественных зданий и салонов состоятельных любителей заполнились сотнями тысяч картин известных художников. Ничтожная доля таких картин превращена в товар, который покупается и продается на десятке аукционов. Цены этих картин баснословно велики. Можно ли, исходя из этих «рыночных» цен, установить налог в размере 1% на все подобные картины? Очевидно, что нельзя. И не потому, что музеи и частные владельцы такого налога не смогли бы заплатить. Такой налог не имел бы никаких объективных оснований. Ничтожная часть картин была бы выставлена владельцами на продажу — и весь этот «свободный рынок» в тот же день потерпел бы крах.

Мы отвлекаемся от того факта, что на нынешней стадии развития информационных технологий легко организуются сговоры групп дилеров и брокеров для «атак» на подобные рынки с целью воздействовать на цены без реального изменения предложения. Последние два года это красноречиво показали — и тут же без всяких объяснений объявляется о намерении использовать цену квартир как «объективный показатель», прилагаемый практически ко всему населению России. Это странно.

Настаивая на объективности «рыночной цены» для оценки всего массива квартир, независимо от их присутствия на рынке, П. пишет: «Скажите, пряник на прилавке имеет цену до момента физической передачи покупателю?» На это его оппонент отвечает уже грубо: «Вы называете себя экономистом, а говорите такие глупости, что можно подумать, Адам Смит еще не родился. Пряник имеет цену только в контексте знания, что такое-то количество пряников ежедневно продается. Если завтра все перестанут покупать пряники или, наоборот, кинутся скупать все пряники подряд, их цена либо упадет до нуля, либо взлетит до небес.

Да что там пряники. Цены квартир в Казахстане и Средней Азии в первой половине 90-х годов упали до смешных. Новая двухкомнатная квартира в Целинограде (нынешняя Астана) стоила столько же, сколько подержанный «Москвич — 2141». Один знакомый кореец в Ташкенте скупил все квартиры на площадке, т.к. соседи уехали в Россию и Германию. А он был совсем не богач. Если хотя бы 1 процент квартиросъемщиков решит, что платить налог им невмоготу, и решит продать квартиры и купить поменьше-подешевле, цены на квартиры рухнут, как в Средней Азии в 90-х». Можно ли игнорировать эти доводы?

Я предложил, в свою очередь, в качестве мысленного эксперимента, ввести следующее ограничение, которое, может быть, заставит правительство задуматься: «Если налоговая служба утверждает, что «рыночная стоимость» моей квартиры равна 5 млн. руб., и требует с меня в качестве налога 1% этой суммы, она обязана, если я пожелаю, выкупить у меня эту квартиру именно за 5 млн. руб. Это и будет критерием достоверности ее оценки, за ошибочность которой должно платить государство.

В нынешнем виде налог будет отбрасывать от квартир массу людей, которые живут в бедности или в пограничном слое. Средняя величина дохода не показательна, поскольку система слишком гетерогенна. У 45% населения доход в 2008 г. составил менее 10 тыс. руб. 31% работающих получают на руки менее 8 тыс. руб. в месяц. После обязательных выплат у этой части граждан остается прожиточный минимум.У 6 млн. безработных не остается и этого! Что, если всю эту массу обяжут платить хотя бы по 3 тыс. руб. налога в месяц? Они будут съезжаться, а одну квартиру продавать государству. Вы установили цену моей квартиры — покупайте ее за эту цену и продавайте, за сколько хотите!»

Сторонники налога, которые участвовали в дискуссии, отвергли это мое предложение с возмущением. Это понятно, можно с уверенностью сказать, что государство этого условия не примет — покупателей квартир и сейчас меньше, чем предложений. Значит, цена при таком порядке упадет, и, следовательно, налог был сильно завышен.