Объектами жилищных прав выступают жилые помещения. Действующее жилищное законодательство четко оговаривает то, какие помещения, объекты недвижимого имущества, можно признавать жилыми помещениями. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в ст.15 дает следующее определение жилого помещения: «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования)». Как видно из определения, для того, чтобы помещение было признано жилым, необходимо три условия.

Во-первых, помещение должно быть изолированным, это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть комнаты или, например, комнату, которая используется другими гражданами для прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, им все пользуются для прохода в свои жилые помещения и потому его нельзя признать изолированным, следовательно, он не может быть отнесен к жилым помещениям. Таким образом, условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход, и оно не используется другими жильцами дома для прохода в свои жилые помещения.

Во-вторых, жилое помещение должно являться объектом недвижимого имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), к недвижимому имуществу можно отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам недвижимого имущества относятся и в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т. д.

В-третьих, помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать определенным требованиям в области санитарной, пожарной, технической безопасности. Например, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Данный нормативный акт установил ряд требований технического характера, которым должно отвечать помещения для признания его жилым, а так же основания, по которым жилое помещение могут признать непригодным для проживания (аварийным и подлежащим сносу). Приведем оба вида оснований.

Раздел 2 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47 перечисляются все те технические требования, которым должно отвечать помещение, для признания его жилым (т.е. для проживания граждан). При этом в разделе 2 указаны далеко не все требования, еще технические требования относительно жилых помещений содержаться и в Санитарно – эпидемиологических правилах и нормативах СанПиН 2.1.2.1002 – 00 «санитарно – эпидемиологические требования к зданиям и жилым помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ от 15 декабря 2000г.

Приведем некоторые из требований:

v Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

v Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

v Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

v Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами;

v Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;

v Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается;

v Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях;

v В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах;

v В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 – 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл;

v Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.;

v Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Жилые помещения признают непригодными для проживания при наличии выявленных вредных факторов среды обитания человека. Но учитываются не абсолютно любые вредные факторы, а только те, которые позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

v ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

v изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

В разделе 3 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, законодатель предусмотрел следующие основания для признания жилых помещений непригодными для проживания:

v Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

v Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве (но не все, указанные в Санитарно – эпидемиологических правилах и нормативах СанПиН 2.1.2.1002 – 00 «санитарно – эпидемиологические требования к зданиям и жилым помещениям», а только указанные в разделе 2 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, законодатель предусмотрел следующие основания для признания жилых помещений непригодными для проживания, что делает таких оснований гораздо меньше), а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня;

v Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу;

v Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;

v Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу;

v Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

v отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно– и двухэтажном жилом доме;

v отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

v несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Оценку жилых помещений всегда проводит комиссия, которая в зависимости от вида жилого фонда создается органом местного самоуправления (для муниципального жилищного фонда) или органами государственной власти субъектов РФ (для государственного жилищного фонда), полномочным исполнительным органом власти РФ (т.е. федерального уровня – для жилых помещений, находящихся в государственном жилищном фонде федерального уровня).

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Рассмотрим виды жилых помещений.

Ст. 16 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Согласно Жилищному кодексу РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как видно, законодатель не отнес к жилым помещениям часть комнаты. Однако если в установленном законом порядке будет проведено переустройство или перепланировка комнаты и она будет разделена на две, три изолированных комнаты, то они в последующем могут быть признаны самостоятельными жилыми помещениями. Жилым помещением может одновременно являться весь дом в целом, составляющие его квартиры, комнаты. Отдельным жилым помещением может быть квартира. Если в будущем, например в результате развода супругов, потребуется разделить данную квартиру, то при условии соответствия техническим, санитарным и иным требованиям отдельные составляющие ее комнаты могут быть признаны жилыми помещениями после того, как суд определит в своем решении вопросы собственности бывших супругов относительно квартиры и определит порядок пользования комнатами в квартире. При этом такая квартира перестанет являться самостоятельным объектом собственности, самостоятельным жилым помещением. В результате образуется два самостоятельных жилых помещения и места общего пользования (коридоры, кухня, санузел). В результате, если ранее на кухню, коридоры и санузел в квартире как самостоятельном объекте недвижимого имущества распространялось правовое положение жилого помещения, то теперь, когда на месте квартиры образовалось два самостоятельных жилых помещения, на данные места общего пользования перестанут распространяться правила, регулирующие жилые помещения, они «выйдут» из категории жилых.

В вопросах пользования жилым помещением сразу обращаем внимание на то, что у жилых помещений пользование строго целевое, т. е. их можно использовать только для проживания граждан. Сам термин «пользование» подразумевает под собой все те действия, которые можно проводить с жилым помещением, и те действия, которые можно совершать в жилых помещениях. Законом не определен какой-либо перечень данных действий, закон лишь указывает, что жилые помещения используются для проживания граждан. Это означает, что жильцы дома, квартиры, комнаты могут делать все, что связано с целью их проживания в жилом помещении. В ЖК РФ установлены лишь некоторые ограничения данного права. Так, например, если в жилом помещении необходимо провести переустройство (перепланировку), то делать это можно лишь с получения разрешения исполнительного органа местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопросы состава и компетенции своих исполнительных органов, поэтому данное полномочие может быть у любого органа местного самоуправления. В большинстве случаев решением данного вопроса занимается комитет по управлению имуществом муниципального образования.

Законодательно вопрос использования жилых помещений урегулирован по принципу «разрешено все, что не запрещено». Ст. 17 ЖК РФ говорит о назначении жилого помещения и пределах его использования. Часть 1 ст. 17 прямо указывает на то, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Закон разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, исходя из содержания законодательства о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, индивидуальный предприниматель должен встать на учет в налоговом органе по месту своей регистрации проживания. Учредитель юридического лица может указать в качестве места нахождения исполнительного органа своей организации место своей прописки, регистрации по месту жительства. Однако в отношении юридических лиц, при подаче документов на регистрацию в налоговый орган, конкретно не указывается, что по данному адресу находится жилая квартира. В свидетельстве о государственной регистрации юридического лица в графе адреса места нахождения его исполнительного органа будет указан номер дома и второй номер, без указания на то, что это квартира. Исключения в этом случае составляют жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК): при их регистрации, перерегистрации, внесении изменений в учредительные документы всегда указывают номер квартиры председателя ЖСК. У индивидуальных предпринимателей в свидетельстве о постановке на учет в конкретном налогом органе обязательно будет указано место их регистрации, которое будет совпадать с местом проживания, регистрации прописки.

Данные правила установлены законодателем для того, чтобы у органов государственной власти имелись данные об адресе юридического лица, индивидуального предпринимателя. Именно по данному адресу из налогового органа, пенсионного фонда, соцстраха и других органов государственной власти будет приходить почтовая корреспонденция, которая будет считаться доставленной адресату, даже если, предположим, индивидуальный предприниматель арендует где-нибудь офис или иное помещение. Следует добавить, что юридические лица могут регистрироваться и по месту, где они снимают помещение в аренду. Однако часты случаи, когда регистрируется юридическое лицо и оно пока еще не занимает какого-либо помещения для своей коммерческой деятельности.

Между тем, жилое помещение можно использовать и для самой предпринимательской, экономической деятельности. Однако только для тех ее видов, которые не нарушают права и законные интересы соседей. Например, в жилом помещении можно вести прием врача психолога, занимающегося частной практикой.

Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств. В этом случае жилое помещение не будет использоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальное использование соседних жилых помещений для проживания там граждан, т. е. будут нарушены права соседей.

В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и т. д., а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ. В настоящее время действуют правила, разработанные и утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006г. № 25. Данные правила значительно отличаются от положений действовавшего ранее Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985г. № 415. Постановление Совета Министров устанавливало в большей степени пользование жилыми помещениями с точки зрения технического использования таких жилых помещений, действующие теперь правила от 21 января 2006г. построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику). Ни каких технических требований к использованию данных жилых помещений новый нормативный акт не устанавливает. Что можно назвать серьезным упущением, поскольку, например, если ранее действовала норма, согласно которой громкую музыку в домах можно было слушать с 7.00 утра и до 23.00 вечера, то теперь такой нормы нет. Все виды использования жилого помещения подразделены на:

v Пользование жилыми помещениями в домах социального жилищного фонда;

v Пользование жилыми помещениями специализированного жилищного фонда;

v И общие правила использования жилого помещения в любом типе жилого фонда.

Что касается первых двух пунктов по виду использования жилых помещений, то законодатель установил только те требования к их использованию, которые указаны в типовых договорах найма таких помещений, т.е. по своему содержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведем некоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуют независимо от вида жилищного фонда жилого помещения.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

v вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

v разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

v передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.

В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

v использовать жилое помещение только для проживания;

v обеспечивать сохранность жилого помещения;

v поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

v не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

v своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

v производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

Применительно к жилым помещениям установлены правила пожарной безопасности, которые утверждены МЧС России. Согласно правилам, в квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитии, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные, взрывопожароопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования.

В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах допускается хранение (применение) не более 10 л легко воспламеняющейся жидкости (далее – ЛВЖ) и горючей жидкости (далее – ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее – ГГ) в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газом бытовых газовых приборов (в том числе кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках (шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) из негорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов в здание, цокольные и подвальные этажи.

Пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замок и иметь жалюзи для проветривания, а также иметь предупреждающие надписи «Огнеопасно. Газ».

Размещение и эксплуатация газобаллонных установок, в состав которых входит более двух баллонов, а также установок, размещаемых внутри зданий для проживания людей, должны осуществляться в соответствии с требованиями действующих нормативных документов по безопасности в газовом хозяйстве. У входа в индивидуальные жилые дома (в том числе коттеджи, дачи), а также в помещения зданий и сооружений, в которых применяются газовые баллоны, размещается предупреждающий знак пожарной безопасности с надписью «Огнеопасно. Баллоны с газом». При использовании установок для сжигания ГГ запрещается:

1) эксплуатация газовых приборов при утечке газа;

2) присоединение деталей газовой арматуры с помощью искрообразующего инструмента;

3) проверка герметичности соединений с помощью источников открытого пламени (в том числе спички, зажигалки, свечи);

4) проведение ремонта наполненных газом баллонов.

При закрытии дач, садовых домиков на длительное время электросеть должна быть обесточена, вентили (клапаны) баллонов с газом должны быть плотно закрыты. В номерах гостиниц, кемпингов, мотелей и общежитии должны быть вывешены планы эвакуации на случай пожара. Все прибывающие в гостиницу, кемпинг, мотель, общежитие граждане должны быть ознакомлены (под роспись) с правилами пожарной безопасности. В гостиницах, кемпингах, мотелях и общежитиях, предназначенных для проживания иностранных граждан, памятки о мерах пожарной безопасности должны выполняться на нескольких языках.

В помещениях зданий для проживания людей (гостиницы, кемпинги, мотели, общежития, школы-интернаты, дома для престарелых и инвалидов, детские дома и другие здания, за исключением жилых домов) запрещается пользоваться электронагревательными приборами (в том числе кипятильниками, электрочайниками, электроутюгами, электроплитками), не имеющими устройств тепловой защиты, без подставок из негорючих теплоизоляционных материалов, исключающих опасность возникновения пожара.

Обслуживающий персонал зданий для проживания людей (гостиницы, кемпинги, мотели, общежития, школы-интернаты, дома для престарелых и инвалидов, детские дома и другие здания, за исключением жилых домов) должен быть обеспечен индивидуальными средствами фильтрующего действия для защиты органов дыхания, которые должны храниться непосредственно на рабочем месте обслуживающего персонала.

Кроме этого, указанные здания высотой 5 и более этажей должны быть обеспечены индивидуальными спасательными устройствами (комплектом спасательного снаряжения или лестницей навесной спасательной) из расчета одно устройство на каждые 30 человек, находящихся на этаже здания. Индивидуальные спасательные устройства должны храниться в доступном для каждого человека на этаже месте, имеющем соответствующее обозначение указательным знаком пожарной безопасности. Каждое индивидуальное спасательное устройство должно быть снабжено биркой с указанием двух ближайших помещений, оборудованных приспособлениями для крепления устройства.

Постановлением Госстроя РФ утверждены правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. № 170. Согласно им, инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях. Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями.

Устранение конденсата на трубах водопровода и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях. В случае недостаточности указанных мер трубопроводы рекомендуется утеплять и гидроизолировать.

Для усиления воздухообмена в помещениях следует использовать местные приточные устройства (вентиляционные каналы в наладке печей, подоконные приточные устройства, каналы в стене и т. д.). Квартиросъемщикам рекомендуется устанавливать в вытяжных отверстиях вентиляторы. Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации. Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений.

В случае если собственник, наниматель жилого помещения систематически нарушает правила его эксплуатации, в зависимости от степени тяжести последствий он подлежит административной или уголовной ответственности. В любом случае возможна и уголовная ответственность. Так, если сосед с квартиры расположенной выше забудет выключить кран холодного водоснабжения, то в последствии он зальет несколько квартир расположенных ниже. В результате нижерасположенным квартирам будет нанесен ущерб, они будут нуждаться в ремонте. Владельцы или наниматели этих квартир могут предъявить в суд общей юрисдикции (федеральному или мировому судье, в зависимости от денежного размера ущерба) гражданско-правовой иск. Ст. 6.4. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. № 195–ФЗ (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 2, 21, 22 июля, 27 сентября 2005 г.) предусмотрена административная ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта.

Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.), регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения. Ограничения вещных прав (например сервитут) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Регистрации подлежит не только право собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества (квартира в новом доме), но и переход права собственности. Регистрации подлежит ипотека (залог) недвижимого имущества, регистрируются договоры мены, дарения, аренды. Приказами Минюста РФ утверждены девять инструкций, регулирующих порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Вот некоторые из них:

1) Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.);

2) Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.).

Рассмотрим подробнее Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП) (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.), и рассматриваемой инструкцией. Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

На государственную регистрацию договора продажи, в соответствии со ст. 16 и 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», представляются:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 23 Правил ведения ЕГРП);

7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, а второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17, п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется. При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, предусмотренных п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

1) родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст. 28 ГК РФ);

2) опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст. 29 ГК РФ).

Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

При этом независимо от того, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, территориальным органом Службы совершается одно регистрационное действие – государственная регистрация договора продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора продажи уплачивается однократно.

В заявлении указывается в том числе следующее:

1) данные о продавце (покупателе), указанные в п. 18 Правил ведения ЕГРП;

2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные п. 18 Правил ведения ЕГРП.

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Службы о согласовании или несогласовании указанной просьбы, если актом территориального органа Службы не установлено иное.

Если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом территориальный орган Службы в порядке, установленном п. 3 ст. 8 названного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам территориальный орган Службы такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем.

В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа. При проведении проверки законности договора продажи (п. 1 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») территориальному органу Службы необходимо учитывать в том числе положения ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (ст. 163 и 550 ГК РФ).

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в договоре продажи указываются стороны договора (ст. 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554 ГК РФ);

2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указывается цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ));

3) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ).

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения и не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (ст. 38, 41, 1012 ГК РФ), то названный управляющий заключает договор от своего имени (ст. 1012 ГК РФ). При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 1012 ГК РФ, указанное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 182, 185 ГК РФ);

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 ст. 37 ГК РФ) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 292 ГК РФ);

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 26 ГК РФ);

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 30, 33 ГК РФ);

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) от 29 декабря 1995 г. № 223–ФЗ (с изм. и доп. от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004 г.));

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 35 СК РФ);

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 41, 971 ГК РФ);

10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства. Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет. Письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем)).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с документами, которые мы уже рассмотрели, дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

При этом если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на стороне покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности.

При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например один из супругов), если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом. Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается в порядке, установленном п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению. Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (ст. 5 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г., 27 января 1995 г., 30 декабря 2001 г.)).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и, в соответствии с законодательством Российской Федерации, данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.), то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных в законе случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 604 ГК РФ), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119–ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 12 октября 2005 г.)).

Представленные на государственную регистрацию договора продажи документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление). Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Если на основании договора продажи к покупателю переходят права, например, на жилой дом и на земельный участок, на котором находится данный жилой дом, то документы, представленные на государственную регистрацию перехода права на жилой дом, и документы, представленные на государственную регистрацию перехода права на земельный участок, на котором находится данный жилой дом (т. е. соответствующие заявления, документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права и т. д.), регистрируются в книге учета входящих документов под различными номерами. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343).

Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора продажи, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов. Если каждое из лиц, участвующих в договоре продажи на стороне покупателя (или продавца), представило отдельное заявление, то в этом случае могут быть выданы как отдельные расписки, в которых будут указаны только документы, представленные конкретным лицом, так и расписка, в которой будут поименованы все представленные ими документы. В последнем случае расписка выдается каждому лицу и в ней указываются все заявители (например лица, участвующие в договоре продажи на стороне покупателя).

Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II–2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе «Лицо, отчуждающее объект» («Лицо, приобретающее объект») подраздела II–2 указываются сведения обо всех лицах.

Если предметом договора продажи является, например, жилой дом и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, то записи о государственной регистрации договора продажи вносятся в подраздел II–2 раздела Единого государственного реестра прав, содержащего записи о жилом доме. Проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах (приложение № 15 к Правилам ведения ЕГРП) на всех подлинных экземплярах договора. Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II–1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение № 12 к Правилам ведения ЕГРП).

В случаях, когда регистрируется право общей совместной собственности супругов, в графе «Правообладатель» подраздела II–1 указываются данные обоих супругов, к которым переходит право общей совместной собственности на жилое помещение, а в графе «Вид права» указываются слова «общая совместная собственность».

Если регистрируется право общей долевой собственности, то записи о праве общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности вносятся на отдельные листы подраздела II (пункт 40 Правил ведения ЕГРП) с указанием в графе «Доля» соответствующих размеров долей в праве общей долевой собственности. При этом в графу «Вид права» каждого из отдельных листов подраздела II–1 вносятся слова «общая долевая собственность».

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. № 226.

Интересным представляется рассмотреть информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, Арбитражным судом установлено, что учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Важным изменением, произошедшем в законодательстве по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является то, что законодатель с 1 сентября 2006г. ввел в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 25.1, которая предусматривает государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве. Это было вызвано тем, что ранее такие договоры не регистрировались в обязательном порядке и довольно часто застройщики (другие дольщики) пользовались этим и фактически могли перепродавать одну и ту же будущею еще не построенную квартиру двум и более собственникам, которые потом долго добивались своей «правды» в судах. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Была даже разработана отдельная инструкция, регулирующая порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, утвержденная приказом Минюста РФ от 09.06.2005г. № 82. Такой мерой законодатель постарался на будущее оградить граждан от квартирных мошенничеств. Однако уже теперь встречаются новые способы обхода интересов граждан в таких случаях. Так договоры о намерении заключить договор в будущем регистрации не подлежат, следовательно, в целях обмана граждан с ними и заключают договор о намерении в будущем заключить договор уступки права требования на объект незавершенного строительства. Таким образом, квартиры снова можно хоть десять раз перепродавать и никто этого не проверит.

Целью проведения страхования жилых помещений является обеспечение страхователям гарантий возмещения потерь, связанных с повреждением, уничтожением жилого помещения в результате страхового события. Страхователями могут выступать собственники жилых помещений. На отношения по страхованию жилых помещений распространяются общие правила по страхованию имущественных интересов, предусмотренные в Гражданском кодексе РФ. При страховании своего жилого помещения следует обращать внимание на те правила страхования, которые действуют в данной страховой компании. Все отношения по страхованию жилых помещений регулируются, в основном, договором страхования, который заключает страхователь (владелец жилого помещения) со страховщиком (страховая компания).

Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя, связанные с повреждением или уничтожением находящегося в его собственности жилого помещения – квартиры, включая ее конструктивные элементы, элементы отделки жилых и подсобных помещений, сантехническое, газовое и электротехническое оборудование.

При этом под понятием «квартира» подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.

По общему правилу не принимаются на страхование жилые помещения:

1) находящиеся в аварийном состоянии или расположенные в находящихся в аварийном состоянии домах (строениях);

2) расположенные в домах (строениях), имеющих физический износ свыше 55%;

3) расположенные в домах (строениях), подлежащих сносу или переоборудованию в нежилые;

4) на которые обращено взыскание по обязательствам;

5) расположенные в домах (строениях), подлежащих отчуждению в связи с изъятием земельного участка;

6) подлежащие конфискации;

7) расположенные в зоне, которой угрожают стихийные бедствия, с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления компетентными органами соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы.

Не подлежат страхованию жилые помещения также в иных, предусмотренных законом, случаях прекращения права собственности на жилое помещение.

Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность Страховщика произвести страховое возмещение. Страховым случаем считается уничтожение или повреждение квартиры Страхователя в результате следующих событий:

1) пожара (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникшего вне застрахованного помещения;

2) взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;

3) аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;

4) проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Страховым случаем не считается:

1) повреждение или уничтожение квартиры, если это явилось результатом:

а) умышленных действий Страхователя, арендатора застрахованного помещения или членов его семьи;

б) умышленных действий работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой наступление совершившегося страхового события;

в) дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных Страхователю до заключения договора страхования, о которых не был поставлен в известность Страховщик;

г) аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем в результате расширения жидкости от перепада температур;

д) прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, проникающей радиации, заражения продуктами распада радиоактивного топлива, его отходов, связанных с любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов, воздействия бактериологических и химических веществ;

е) военных действий и их последствий, террористических актов, гражданских волнений, забастовок, конфискации, ареста, уничтожения или повреждения по распоряжению гражданских или военных властей;

2) повреждение элементов отделки и сантехнического оборудования жилого помещения в результате гниения, старения и других естественных свойств материала отделки и этого оборудования;

3) повреждение элементов отделки жилого помещения, электротехнического и газового оборудования в результате воздействия полезного тепла или огня в процессе работы этого оборудования;

4) повреждение элементов отделки жилого помещения в результате возгорания бытовых электроприборов и электронной аппаратуры, если данное возгорание не явилось причиной возникновения дальнейшего пожара.

Страхователь (владелец застрахованной квартиры) внесет сумму, оговоренную договором страхования, если наступит страховой случай, то страховая компания возместит ему сумму возникших убытков, которая будет намного выше внесенной страхователем в компанию. В пределах страховой суммы страховщик несет ответственность за выполнение своих обязательств по договору страхования. Страховая сумма по договору страхования квартир устанавливается на момент заключения договора страхования на основе действительной (страховой) стоимости подлежащего страхованию жилого помещения. Страховая сумма может устанавливаться ниже страховой стоимости жилого помещения. Стороны не могут оспаривать страховую стоимость помещения, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда Страховщик был намеренно введен в заблуждение Страхователем.

В период действия договора страхования (если страховые случаи не наступили) страховая сумма в связи с увеличением стоимости квартиры может быть увеличена. В этом случае действующий договор переоформляется или заключается дополнительный договор на срок, оставшийся до конца действия основного договора, с обязательным осмотром квартиры. Однако страховая компания может и не предусмотреть такого правила. Общая страховая сумма по основному и дополнительному договору при этом не может превышать страховой суммы на момент заключения дополнительного договора.

Размер страхового взноса по договору страхования исчисляется Страховщиком исходя из размера страховой суммы, тарифной ставки и срока страхования. Годовая единовременная тарифная ставка со 100 рублей страховой суммы составляет 0,4 рубля.

Страховой взнос по договору страхования может быть уплачен Страхователем единовременно разовым платежом за весь срок страхования или в рассрочку. Порядок и форма уплаты страховых взносов устанавливаются по соглашению Страховщика и Страхователя. Страховые взносы могут быть уплачены Страхователем наличными деньгами или перечислены на расчетный счет Страховщика в учреждениях банка, почтовым переводом или иным способом не позднее срока установленного в договоре страхования. Днем уплаты страхового взноса считается день поступления средств на счет Страховщика. В договоре страхования или правилах по страхованию, которые разработаны и действуют в пределах данной фирмы, день уплаты страхового взноса может определяться иным образом. При неуплате очередного взноса в установленный срок действие договора прекращается независимо от причины неуплаты (уплаченная часть страхового взноса не возвращается). Досрочно прекращенный договор может быть возобновлен в течение одного месяца при условии погашения задолженности по платежам. При этом письменного заявления о возобновлении договора не требуется. Досрочно прекращенный договор страхования вновь вступает в силу со следующего дня после уплаты (зачисления на расчетный счет страховщика) суммы задолженности.

Если страховой случай произошел до уплаты всего страхового взноса и величина страхового возмещения по договору страхования превышает размер уплаченного страхового взноса, то при выплате страхового возмещения Страховщиком удерживается оставшаяся невнесенной Страхователем часть взноса.

Договор страхования квартир заключается на срок от 1 года и на любой срок, кратный году. Договор страхования вступает в силу:

1) при перечислении страхового взноса путем безналичных расчетов – с 0 часов дня, следующего за днем зачисления денег на расчетный счет Страховщика, но не ранее дня, указанного в договоре страхования;

2) при уплате страхового платежа наличными деньгами – на 5-й день после передачи денег представителю Страховщика, если иное не предусмотрено договором.

Если до истечения действия предыдущего договора заключен договор страхования на новый срок и по нему поступил единовременный (первый) страховой взнос, то новый договор вступает в силу (начинается ответственность Страховщика) с момента окончания действия предыдущего договора.

Договор страхования квартир заключается на основании письменного заявления Страхователя. Страховщик вправе при заключении договора страхования осмотреть помещения, принимаемые на страхование, а также в любое время проверить состояние застрахованных помещений и правильность сообщаемых о них сведений. Неотъемлемой частью договора является оценочный лист, содержащий необходимые сведения о заявленном на страховании жилом помещении и расчет страховой суммы. Для оформления договора Страховщик вправе затребовать от Страхователя иные документы, имеющие значение при заключении договора. Договор страхования со Страхователем – физическим лицом оформляется страховым полисом. В случае утраты страхового полиса Страхователю на основании его письменного заявления выдается дубликат. После выдачи дубликата утраченный страховой полис считается недействительным и выплата по нему не производится. При повторной утрате полиса в течение действия договора страхования Страховщик взыскивает со Страхователя денежную сумму в размере стоимости изготовления полиса. В случае смерти (реорганизации) Страхователя наследник (правопреемник) Страхователя в течение месяца после вступления в права наследования (права преемства) имеет право переоформить договор страхования. В противном случае действие договора страхования прекращается.

При переоформлении страхового договора на новом делается отметка «переоформление», а начальный хранится у Страховщика вместе с копией переоформленного. При наличии у наследника Страхователя в собственности двух или более квартир (в т. ч. с учетом наследования) переоформление договора не производится.

По общим правилам гражданского законодательства Страховщик обязан:

1) ознакомить Страхователя с Правилами;

2) при повреждении жилого помещения в результате страхового случая в течение 3 дней после получения заявления Страхователя, если иное не предусмотрено договором, произвести осмотр квартиры с обязательным участием Страхователя, а при необходимости и соответствующих органов государственного надзора (пожарная охрана, милиция и т. п.), составить акт об уничтожении или повреждении квартиры, произвести расчет ущерба в течение пяти дней после предоставления Страхователем всех необходимых документов;

3) не позднее следующего дня после получения заявления об уничтожении жилого помещения в результате страхового случая, если иное не предусмотрено договором, приступить с обязательным участием Страхователя, а при необходимости и соответствующих органов государственного надзора (пожарная охрана, милиция и т. п.) к составлению страхового акта и произвести расчет ущерба в течение одного дня после представления Страхователем всех необходимых документов;

4) произвести выплату страхового возмещения Страхователю в установленный договором страхования срок;

5) известить лиц, виновных в причиненном ущербе, о времени осмотра поврежденной (уничтоженной) квартиры для составления соответствующего акта. В случае неявки виновного лица соответствующая запись делается в акте и он составляется без него;

6) выдать дубликат страхового полиса в случае его утраты;

7) не разглашать сведения о застрахованных помещениях и имущественном положении проживающих в них граждан, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Страхователь обязан:

1) обеспечить своевременную уплату страховых взносов;

2) при заключении договора страхования сообщать Страховщику обо всех известных ему обстоятельствах, имеющих значение для оценки страхового риска в отношении принимаемого на страхование имущества;

3) незамедлительно (как только это станет ему известно) в письменной форме уведомлять Страховщика обо всех существенных изменениях в отношении застрахованного помещения и повышении степени риска во время действия настоящего договора (переход жилого помещения в собственность других лиц, проведение капитального ремонта, реконструкции, прекращение эксплуатации);

4) в случае проведения мероприятий, увеличивающих действительную стоимость застрахованного помещения, а также в иных случаях увеличения его действительной стоимости заключить дополнительный договор страхования с учетом этих обстоятельств на срок, оставшийся неистекшим до конца действия основного договора;

5) обеспечить соблюдение установленных и общепринятых правил и норм безопасности, а также содержания, эксплуатации и ремонта жилого помещения, обеспечить его сохранность;

6) при повреждении или уничтожении жилого помещения в результате страхового события:

а) немедленно, в суточный срок, не считая выходные или праздничные дни, сообщить об этом Страховщику и подать заявление с указанием в нем повреждений жилого помещения;

б) принять все возможные меры к уменьшению ущерба застрахованному помещению (обязать нанимателей (арендаторов), а также руководителей предприятий и организаций, осуществляющих его эксплуатацию и ремонт, принять все возможные меры к уменьшению ущерба застрахованному помещению);

в) немедленно сообщить о происшедшем страховом событии в соответствующие органы, исходя из их компетенции (милицию, пожарную охрану, аварийные службы и т. д.);

г) сохранить пострадавшее помещение до осмотра его представителем Страховщика в том виде, в котором оно оказалось после страхового события.

Страхователь имеет право изменить картину нанесенного ущерба, только если это диктуется соображениями безопасности людей, уменьшения размера ущерба с согласия Страховщика, а также по истечении трех дней после уведомления Страховщика о страховом событии;

д) предоставить Страховщику возможность беспрепятственного осмотра и обследования поврежденного помещения, сообщить по его требованию необходимую информацию (в том числе в письменном виде), предоставить необходимые документы для выяснения обстоятельств наступления страхового события и размеров ущерба.

Страховщик имеет право:

1) при заключении договора страхования осмотреть помещения, принимаемые на страхование, затребовать дополнительные документы, имеющие значение при заключении договора;

2) проверять сообщенную Страхователем информацию, а также выполнение Страхователем требований и условий договора;

3) при необходимости направлять запросы в соответствующие органы государственного надзора (пожарная охрана, милиция и т. п.);

4) досрочно расторгнуть договор страхования при невыполнении Страхователем условий договора по уплате страхового взноса в установленные договором сроки;

5) досрочно расторгнуть договор страхования (предварительно за 30 дней, если иное не предусмотрено договором, письменно уведомив Страхователя), если обнаружится, что при заключении договора страхования Страхователь сообщил заведомо недостоверные сведения, касающиеся характера принимаемого на страхование риска;

6) принять решение об отказе в возмещении ущерба в случае:

а) умышленных действий или действий по неосторожности Страхователя или членов его семьи, а также проживающего в застрахованном помещении нанимателя, арендатора или членов их семьи, находящихся в причинной связи с наступившим страховым случаем или повлекших наступление страхового случая;

б) сообщения Страхователем Страховщику заведомо ложных сведений о застрахованном помещении;

в) несвоевременного извещения Страховщика о страховом случае;

д) непредставления Страхователем документов и сведений, необходимых для установления причин, характера страхового случая и его связи с наступившим результатом, или представления им заведомо ложных доказательств.

Страхователь имеет право:

1) получить страховое возмещение при наступлении страхового события (страхового случая);

2) досрочно расторгнуть договор страхования, обратившись с письменным заявлением к Страховщику не позднее чем за 30 дней (если договором не предусмотрено иное) до даты предполагаемого расторжения;

3) получить дубликат страхового полиса в случае его утраты.

Действие договора страхования прекращается, как правило, в случае:

1) истечения срока его действия – в 24 часа дня, указанного в договоре (свидетельстве) как день окончания договора страхования;

2) исполнения Страховщиком своих обязательств перед Страхователем по договору в полном объеме – с момента окончательного расчета;

3) неуплаты Страхователем страховых взносов в установленные договором сроки – в 24 часа дня окончания оплаченного страховыми взносами периода;

4) отчуждения застрахованного жилого помещения (приватизация, купля-продажа и т. д.);

5) смерти Страхователя, являющегося физическим лицом, или реорганизации Страхователя, являющегося юридическим лицом, в случае отказа третьего лица (наследника, правопреемника) выступить стороной договора, приняв на себя в порядке правопреемства права и обязанности Страхователя;

6) ликвидации Страховщика в порядке, установленном действующим законодательством – с момента его ликвидации;

7) принятия судом решения о признании договора страхования недействительным – с момента вынесения решения суда;

8) в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

При наступлении страхового случая Страховщик обязан произвести выплату Страхователю страхового возмещения в соответствии с условиями договора страхования и фактическим размером ущерба на основании заявления Страхователя и страхового акта. Общая сумма выплат страхового возмещения по всем страховым случаям, происшедшим в период действия договора страхования, не может превышать страховую сумму по договору. Размер ущерба определяется Страховщиком (представителем Страховщика) при участии Страхователя (представителя Страхователя) с составлением страхового акта об уничтожении или повреждении квартиры. Общий размер ущерба определяется как сумма ущерба от каждого поврежденного или уничтоженного элемента квартиры. При исчислении суммы страхового возмещения процент износа конструктивных элементов и элементов отделки квартиры за время действия договора не учитывается. В случае разногласий сторон договора по вопросам определения причин и размера ущерба каждая из сторон имеет право требовать проведения экспертизы. Экспертиза проводится за счет стороны, потребовавшей ее проведения. В случае если результаты экспертизы будут свидетельствовать о том, что отказ в выплате возмещения был необоснованным, Страховщик принимает на себя половину расходов по экспертизе. Расходы на проведение экспертизы по случаям, признанным после ее проведения нестраховыми, относятся на счет Страхователя.

Ущербом считается:

1) в случае уничтожения квартиры (признания ее непригодной для проживания) – страховая сумма, обусловленная договором страхования;

2) в случае повреждения квартиры – стоимость ремонта (восстановления) поврежденной квартиры или затраты на приведение элементов квартиры в состояние, годное для их дальнейшего использования по назначению, но не выше страховой суммы, установленной договором.

Для получения страховой выплаты по страхованию квартир при уничтожении, повреждении жилого помещения в результате страхового случая Страховщику предоставляются следующие документы страхователем:

1) заявление с указанием повреждений жилого помещения;

2) страховой договор или страховой полис;

3) документы, подтверждающие факт наступления страхового случая (документы соответствующих органов государственного надзора – милиции, пожарной охраны и т. д.);

4) другие документы по требованию Страховщика.

Требования о страховой выплате могут быть предъявлены Страховщику в течение срока исковой давности, предусмотренного Гражданским кодексом РФ. Выплата страхового возмещения при повреждении жилого помещения производится по желанию Страхователя наличными деньгами или путем перечисления на банковский счет Страхователя. Договором страхования может быть предусмотрено и обратное правило.

В итоге следует сказать, что практически все рассмотренные нами возможные варианты урегулирования отношений по страхованию жилых помещений могут быть изменены по соглашению между сторонами, наконец, в страховой компании могут действовать другие правила по страхованию. Важно обратить внимание на то, что, прежде чем заключать со страховой компанией договор на страхование жилого помещения, необходимо внимательно ознакомиться со всеми действующими в организации правилами.

Под жилищным фондом можно понимать всю совокупность жилых помещений. Согласно жилищному законодательству, жилым помещением может быть признано изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Из приведенного определения жилого помещения можно выделить условия, при наличии которых помещение может быть признано жилым:

1) помещение должно быть изолированным. Данное условие означает, что помещение не должно использоваться другими для прохода в их помещения (смежные комнаты например). Даже комната может быть признана самостоятельным жилым помещением, если в нее технически возможно оборудовать отдельный вход;

2) помещение должно являться недвижимым имуществом. Гражданским законодательством установлено, что к недвижимому имуществу можно отнести вещи, которые прочно связаны землей, их перемещение невозможно произвести без причинения им вреда. В соответствии с этим условием, нельзя отнести к жилым помещениям переносные (щитовые, сборные) домики, которые можно собрать, разобрать и перевезти на различные расстояния без нанесения им какого-либо вреда;

3) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, заметим, что именно постоянного, а не временного проживания. Связано это с тем, что, например, в дачных домиках можно проживать летом, но не зимой, соответственно, они не могут быть признаны жилыми помещениями. С другой стороны, помещение может быть признано не пригодным для постоянного проживания граждан, если в нем нарушены санитарные, технические и иные (например пожарные) нормы и правила. Выше мы уже рассматривали вопросы о том, какие требования, правила и нормы установлены в отношении эксплуатации жилых помещений.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ст. 16 ЖК РФ установлены виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищным кодексом РФ проведена классификация и выделены следующие виды жилищного фонда:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Данные виды жилищного фонда выделены в зависимости от вида собственности на жилые помещения. Конституцией РФ признается и в равной степени защищается право частной, муниципальной и государственной собственности. Общее содержание права собственности дано в части 1 Гражданского кодекса РФ – это право владения, пользования и распоряжения вещью.

Право владения означает, что собственник жилого помещения во всех предусмотренных законом случаях имеет право зарегистрировать свое право собственности. Собственник жилого помещения признан в этом качестве всеми третьими лицами, которые признают за ним право собственности на данное жилое помещение, не оспаривают его и не претендуют на него какими-либо другими способами. В «официальном» признании права собственности также выражается содержание права владения жилым помещением.

Право на пользование жилым помещением означает, что собственник должен фактически использовать данное жилое помещение. О целевом использовании любого жилого помещения мы уже говорили выше в пункте 1.2 «Пользование жилым помещением». Напомним лишь, что собственник может использовать жилое помещение исключительно согласно цели его назначения, т. е. для проживания граждан. Собственник может сам проживать в жилом помещении либо сдать его в найм для проживания в жилом помещении других граждан, т. е. он фактически будет использовать его для извлечения прибыли.

Право распоряжения жилым помещением означает, что собственник жилого помещения вправе распоряжаться им как ему угодно. Фактически право распоряжения означает свободное участие жилого помещения в гражданском обороте. Иными словами, с жилым помещением можно заключать любые гражданско-правовые сделки: аренда (найм), мена, пожизненное содержание с иждивением, купля-продажа, дарение, наследование, доверительное управление и др. Следует отметить, что уже во время строительства жилого дома в отношении еще не существующих, но будущих квартир, можно заключать сделки, на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать право собственности в регистрационной палате. Само строительство жилых домов осуществляется на основании договоров строительного подряда, долевого участия в строительстве, собственники будущего жилого дома могут вступать в отношения цессии (уступки права требования: когда гражданин, профинансировавший часть строительства, продает квартиры в еще не построенном доме другим лицам), простого товарищества и т. д. Наконец, собственник жилого помещения может самостоятельно выбрать необходимые условия, которые будут регулировать его договорные отношения, такие, которые и не предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

Гражданское законодательство разрешает делать все что угодно со своим жилым помещением, если это не нарушает права и законные интересы других лиц. К другим лицам можно отнести соседей и членов семьи собственника жилого помещения. Так, собственник жилого помещения может снести свой частный дом любым способом, если это не нарушает законных прав на пользование данным жилым помещением членов его семьи и не повредит его соседям. Однако, например, квартиру собственник сломать или сжечь не может – очевидно, что это нарушит права его соседей на проживание в их квартирах. Право распоряжения несколько ограничено в определенных случаях. Иностранные граждане, например, не могут покупать объекты недвижимого имущества в приграничной территории Российской Федерации. В отношении жилищного фонда Российской Федерации все права по управлению им, в том числе и распоряжение, осуществляет федеральное министерство по управлению имуществом. Право государственной собственности можно подразделять на собственность федеральную и собственность субъекта РФ. Соответственно, федеральное министерство будет распоряжаться федеральной собственностью, а министерство (или иной орган исполнительной власти) субъекта РФ – собственностью субъекта РФ.

В зависимости от целей использования жилищное законодательство подразделяет жилищный фонд на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ не принято никаких нормативных актов в данной области, поэтому, согласно ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189–ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к данным отношениям можно применять нормативные акты, которые действовали до принятия нового ЖК РФ. Поэтому до принятия нового нормативного акта, регулирующего данные отношения, будет действовать Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», в дополнение к нему действуют два приказа Госстроя России от 4 декабря 1997 г. № 17–127 и от 20 июня 2000 г. № 138. Государственный учет включает в себя и технический учет, инвентаризацию, или учет, проводимый Бюро Технической Инвентаризации. Оценка и учет жилых помещений БТИ осуществляется на возмездной основе. Ставки цен устанавливаются нормативными актами субъектов РФ либо муниципалитетов, поскольку БТИ действуют как унитарные государственные предприятия, и как муниципальные.

Виды жилых помещений можно выделять и в зависимости от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда. Поэтому, соответственно, можно говорить о жилом помещении, относящемся, например, к государственному жилищному фонду целевого использования или частному жилищному фонду коммерческого использования и т. д. Каждому из видов жилищного фонда характерны свои особенности в правовом регулировании отношений, которые могут складываться в обществе в связи с использованием и распоряжением данным жилым помещением, поэтому, выяснив то, к какому жилищному фонду можно отнести данное жилое помещение, можно сразу определить, какими нормами права будут регулироваться все общественные отношения, складывающиеся по поводу данного жилого помещения.